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[새 임대차법이 흔들어 깨울 차임증감청구권]
차임증감청구권? 그게 뭔데?잘 모르지만 핵폭탄은 아니더라도 TNT급 위력은 지닌 권리다.임대차계약...
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차임증감청구권? 그게 뭔데?
잘 모르지만 핵폭탄은 아니더라도 TNT급 위력은 지닌 권리다.
임대차계약 기간 내에 전세나 월세 금액을 올리거나 내려달라고 요구할 수 있는 권리를 말한다. 임대인의 권리이자 임차인의 권리이다.
몰랐다고? 무려 민법의 임대차편, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법에 공통적으로 포함된 권리다. 독일 민법과 일본의 차가차지법에 입법례가 있기도 하다.
임대차계약 기간 내인데도 월세를 올릴 수 있고 내릴 수도 있다고?
도저히 못 믿겠다는 분들이 많을 건데 그 이유는 실생활에서 별로 활용되지 않기떄문이다.
법이 있었지만 잠자고 있었는데 그 차임증감청구권이 이번 임대차법 개정으로 살아날 가능성이 크다.
차임증감청구권은 임대차계약을 해서 전, 월세 금액을 정했더라도 조세, 공과금, 경제사정 변동 등으로 적절하지 않게 된 경우에는 계약일로부터 1년이 지나면 5% 범위내에서 인상할 수 있는 권리다. 월세 뿐 아니라 전세 보증금도 증액요구가 가능하다.
정말로 이런 권리가 새 법에도 있냐고 거듭 물어본다면, 답은 '그렇다'이다. 믿기지 않는다고? 새 법 제7조를 그대로 복사하면 이렇다.
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제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
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보통 계약을 하면 그 계약 내용이 좀 불리하더라도 계약기간 동안에는 계약의 핵심내용인 가격을 바꾸는 것은 불가능한 것이 원칙이다. 시세를 모르고 시세보다 10배 이상 비싸게 계약한 경우에도 계약은 유효하다고 본 판례가 있을 정도다.
그런데 놀랍게도 우리나라의 임대차법들은 모두 계약기간 내 차임변경을 요구할 권리를 보장하고 있다. 우리가 잘 모르고 있었을 뿐이다.
주택임대차보호법의 차임증감청구는 조세, 공과금, 경제사정의 변동으로 차임을 증감할 수 있다고 하면서도 그 범위는 5%로 묶어 놓았다. 증감폭을 5% 범위로 묶어 두었다고 볼 수 있지만 그런 상대적으로 미미한 변화로도 차임증감을 요구할 수 있게 했다고도 볼 수 있다.
임차인들에게 계약갱신청구권이 주어지면 임대인으로서는 법에서 보장하고 있는 매년 차임 5% 인상요구권으로 대응할 가능성이 높다. 임대차기간 4년을 보장하고 매년 5%씩 올리면 4년 만기시까지 총 15%를 더 올릴 수 있다. 15%면 상당히 큰 폭이다. TNT급 위력은 되지 않을까.
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차임증액의 정당한 이유가 있어야 하는 것 아니냐고?
전국적인 현상은 아니지만 지금 문제가 되는 서울지역 부동산의 경우 보유세 인상율이 30%에 달한다는 보도가 있었다.
정부가 부동산 세금을 한해에 30%씩 올리면서 임대인이 한해에 차임 5% 올리는걸 정부가 막을 명분이 있을까.
법이 차임변동 사유로 조세와 공과금 변동을 명시해 놓았기 때문에 부동산 조세인상분을 세입자에게 전가할 수 있도록 법이 만들어 놓은 채널이 바로 차임증감청구권이다.
이 권리는 부동산 과열현상이 없는 지역에서는 임차인의 감액청구권의 근거규정이기 때문에 함부로 없애자고 할 수 있는 내용도 아니고 기본법인 민법에 규정을 두고 있기 때문에 쉽게 바꿀 수도 없다.
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임차인이 차임증액요구를 안 받아들이면 그만 아닌가?
그렇지 않다. 임대인이 법이 정한 요건에 맞춰 차임증액요구를 하면 임차인의 동의가 필요없다. 이런 일방적인 권리를 '형성권'이라고 한다. 대법원은 차임증감청구권을 형성권으로 보았고, 차임증액요구가 임차인엑 도달하면 효력을 발생한다고 보았다.
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부동산 임대시장의 임차인을 보호한다는 미명하에 임대인에 대해 필요이상의 규제를 할 경우 임대인들의 조직적인 대응을 부르게 될 것이고 그 결과가 임차인 보호로 귀결될 것인지 아니면 잘 해보려다가 민폐만 끼치는 결과가 될지, 나는 민폐로 귀결될 것이다에 한 표다.
정권과 시장의 실력차가 너무 크기 때문이다.
임대차 대책도 2차, 3차, 4차로 이어질 지도 모르겠지만
이런 식의 졸속입법으로는 잠자던 차임증감청구권을 깨우는 side effect만 양산하게 될 것이다.
지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다고 하지 않나.
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